作者 | 飞天小女警
文章来源 | 格隆汇楼市
房地产领域一场大变，在悄悄推进。
地产进入下半场
这两天，房地产有三个值得关注的事件。
一个是房企"三道红线 "悄然放开。根据媒体报道，已经有房企反馈已经不需要每个月向监管部门上报"三条红线"指标（即"净资产负债率>100% ""剔除预收后的净资产负债率>70% ""现金短债比
而在房地产三道红线落地后到 2021 年 6 月的过程中，房地产三道红线也陆陆续续地进行了打补丁。
回过头，再看三道红线，可以说三道红线，从根本上给房地产领域带来了颠覆性的影响。
曾经为遏制房企无序举债扩张、降低金融风险，带来了庞大的刹车效应——
克尔瑞数据显示，千亿房企数量锐减，截止 2025 年全口径千亿房企已经从 43 家降至 10 家，权益千亿房企从 26 家只剩 5 家；2022 年至 2025 年 8 月被动退市房企达到了 14 家。
而与房企及房企项目挂钩的各种信托理财、私募基金、固定收益产品、房企信用债等也纷纷跟着受累。
如今，不再需要三道红线的原因也很简单。
一方面，三道红线的意义已经不复存在。
若三道红线全踩，则房企无法再从银行借贷，若踩中两道红线，则房企向银行的付息借款规模年增速就不能超过 5%，若踩中一条付息债务规模的年增速就不能超过 10%，一条红线都没踩的，付息债务规模就不能超过 15%。
政策一出，当年 2020 年的百强房企中 61 家上市房企踩中一条以上红线的就有 48 家。
曾经三道红线就是为了给房地产以及房企融资增债拓规模降温。
这三道红线对房企的约束力，几乎是打在房企的七寸，2021 年 3 月甚至根据三道红线的约束，成都楼市还曾规定超"三道红线"要求的房企不得参与土拍。
如今的房企借债规模已经不多，能够融资借到钱的房企已经不多，绝大多数已经出险的房企融资问题还是特别突出。
融资自三道红线后呈现收缩的趋势，即使在 2024 年融资政策的支持下，房企融资规模也去到了历史低位。
根据克而瑞数据，2025 年前三季度房企融资规模仅 3072 亿，同比下降 30%，其中第三季度融资 1145 亿元，环比上升 5%，但同比下降 35%，处于历史低位。
另一方面，我们的房企化债进程走到了尾端阶段，房地产领域出清得差不多了，该重整的房企重整，该解散的房企已经解散，违约了的房企获得的化债方案也获得通过了。
根据无破数据我国破产（包括重整、和解、清算、强清、预重整等）的房地产企业总数已达到 9549 家，在过去的五年间（2020 - 2024），房地产企业涉破的数量呈现出显著的增长态势，累计达到 7368 家。
并且从房地产投资总额来看，行业也进入平稳期。根据国家统计局数据，可以看到 2025 年全国房地产开发投资总额与全国商品房销售额趋于持平的状态，房地产投资总额达到近 11 年的新低。
这就意味着全国房企新开工的项目也已经进入平稳期，也就意味着全国房企的投资也进入平稳阶段，即使出现融资也不再是为扩张而融资，而是为经营而融资。
所以，多家房企已无需每月上报三道红线指标，同时也说明房地产去杠杆目标已经达成，行业负债水平趋向健康。
行业已经深度出清，风险集中释放后趋于可控，并且房企不再以规模为主要考核标准，加杠杆必要性减弱，从增量扩张转向存量提质，市场已经完成转型。
对众多房企而言，融资约束放松后无需再 "月月盯着指标"，可以更灵活安排融资节奏，降低财务的调整成本。
拐点分歧
房地产迎来实质性大松绑，市场上这两天关于房地产的看法的分歧也异常明显。
一个是知名私募投资人发表对房地产的看法，虽然从没重仓过地产，但仍然表示可能两个季度内房地产市场会见底，后续是十年级别的上升周期。
这样的言辞背后，是这位投资人对地产拐点临近的看法。
理由是房地产供给侧已经明显出清，不再需要依赖政策刺激，其次是出现周期性回升，会回升至 10 亿平方米的长期均衡水平，再加上香港市场的领先表现，给出半年内房地产出现拐点的结论。
另一个则是近期摩根士丹利对中国房地产的观点。
针对房地产的拐点的看法，摩根士丹利从 2026 年调整到了 2027 年的年底。
在实地走访和调研上海和杭州的市场后，摩根士丹利对房地产市场拐点的看法还是维持谨慎的判断，认为房地产的拐点出现还是为时过早。
并表示 2026 年甚至 2027 年底房地产在高库存的背景下，还是会延续量价齐跌的趋势，一、二线高能级的城市，调整幅度可能还会超过三、四线等低能级的城市，补跌的情况可能会增加；在去年 12% 的调整幅度之下，今年和明年预计还会继续调整 8% 和 6%。一线城市和部分城市预计要等到 2027 年下半年才会出现拐点。
对房地产的这两种截然相反的态度，恰恰反映出当下市场对房地产的分歧。
这种对市场的分歧，往往来自区域市场的分化，有的城市跑得快些，有的跑得慢些，区域性的市场感知节奏不一样。
比如深圳的市场，调整到 2017 年— 2016 年的阶段，东莞的市场调整到 2015 年— 2016 年的阶段。
而对房地产市场的判断，无论是基于政策的释放预期，还是基于市场实际的成交以及挂牌数据层面的改善，都有一个滞后性。
比如政策的信号、市场真正的购房行为要转化成市场的数据结果，需要经过多个环节的传导，每个环节都存在时间差，而大家的信心修复、决策落地，又会进一步放大这种滞后。
所以，对房地产阶段性的判断，，市场上到了分歧最明显的阶段。
如今，比上海放开外环外限购以及房贷贴息来得更快的是"房地产三道红线"，再加上今年开年后股市以及黄金白银市场异常活跃，带来的财富效应外溢，对楼市的筑底也提供一定的机会。
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